Mesa directiva, Consejo y administrador: quién hace qué en tu privada

Si tu privada está en condominio, la ley de Puebla reparte el trabajo entre tres figuras: la asamblea, el administrador y la mesa directiva. Casi nadie las distingue hasta que algo falla: una cuota que no se explica, un acuerdo que nadie publicó, un administrador que no contesta. Aquí está quién hace qué, qué le debe cada uno al vecino y quién decide cuando el tema es la entrada.

¿Cuáles son las funciones de la mesa directiva?

La mesa directiva verifica que el administrador cumpla los acuerdos de la asamblea. Si no los cumple, decide qué hacer. Revisa los estados de cuenta del administrador y le informa a la asamblea de lo que encuentre. También ayuda a que se respeten las áreas comunes y a que se paguen las cuotas. Todo esto está en la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Puebla, que permite tener mesa directiva.

Muchas privadas la llaman «el Consejo», y en la práctica es la misma figura: los vecinos que la asamblea elige para llevar la privada en el día a día. En esta guía, y en el resto del sitio, se dice Consejo.

¿Quién decide, quién ejecuta y quién vigila?

1. La asamblea decide. Nombra y quita al administrador, aprueba el presupuesto y el estado de cuenta anual, y crea y cambia el reglamento interior. Sus acuerdos obligan a todos, también a los ausentes y a quienes rentan.
2. El administrador ejecuta y lleva las cuentas. Cuida las instalaciones y servicios comunes, cumple los acuerdos de la asamblea y cobra las aportaciones.
3. La mesa directiva vigila. Revisa que el administrador cumpla y, si no, decide qué hacer.

Si en vez de una persona hay un comité de administración, el comité hace lo del administrador.

¿Quién nombra a cada uno y por cuánto tiempo?

El administrador lo nombra la asamblea, y la misma asamblea puede quitarlo. El del primer año no lo elige la asamblea: lo designa quien otorgó la escritura constitutiva, es decir, quien desarrolló la privada. La mesa directiva se nombra cada año, también por la asamblea (ley de condominios de Puebla).

Quién es presidente, quién tesorero y cuántos integrantes tiene la mesa depende de cada reglamento. Lo único que la ley fija aquí es que el secretario lleva el libro de actas.

¿Qué le debe cada uno a los vecinos?

El administrador le debe a cada condómino:

• Un recibo cada vez que cobra una aportación.
• El estado de cuenta cada dos meses. Es un derecho de cada condómino: recibir esa información sobre el estado de los fondos.
• Los libros y documentos disponibles para consulta en todo momento.
• Las convocatorias y los acuerdos publicados en un lugar visible.

La mesa directiva, por medio de su secretario, le debe el libro de actas a la vista de los condóminos y un aviso por escrito de lo que resolvió la asamblea (ley de condominios de Puebla).

Esa lista contesta lo que más se repite en las reseñas públicas de privadas de Puebla: «una administración que no te hace caso» y «cero transparencia en las cuotas» (leímos las de cincuenta y un privadas, fraccionamientos y clusters en Google Maps el 5 de octubre de 2026). Pedir el estado de cuenta o los libros no es una grosería: es lo que la ley dice que te toca.

¿Quién puede convocar a una asamblea?

El administrador, la mesa directiva o un grupo de condóminos. Cuántos vecinos hacen falta y cómo se cuenta el voto lo fijan la ley y tu reglamento interior; ante la duda, confírmalo con un abogado. Para llegar preparado a la reunión, está cómo preparar la asamblea.

¿Quién decide qué en la entrada?

La entrada es donde más se confunden los papeles. Esta es la división:

• La asamblea vota las reglas. La ley le da la tarea de establecer los medios y las medidas de seguridad y vigilancia de la privada, y cómo participa cada quien. Qué abre la pluma, cómo pasan las visitas y qué se revisa en la caseta se decide ahí y queda en el acta.
• El Consejo las pone en marcha y responde por ellas. Si una regla no funciona, es al Consejo a quien los vecinos se la reclaman.
• El administrador las opera. Da de alta casas y coches, atiende los avisos y mantiene al día lo que la asamblea resolvió.
• La empresa de seguridad dirige y evalúa a sus guardias. Es su patrón. El Consejo nunca dirige ni evalúa a un guardia: si tiene una queja, se la hace a la empresa.

Ninguna regla de la entrada puede dejar a alguien sin entrar a su casa: a pie siempre se entra.

¿Y si mi privada no es un condominio?

Lo que se describió arriba es lo que dice la ley de condominios. Si tu privada es otra cosa, el reparto de papeles lo dicen su escritura y su reglamento, y puede ser distinto. El nombre «privada» no dice qué régimen tiene. Mira la diferencia en cluster, privada, fraccionamiento o condominio y confírmalo con un abogado si tu caso no es claro.

Cómo lo hace Luzpass

Luzpass está hecho para que cada papel quede donde la asamblea lo pone. Así está pensado: el Consejo pone en Luzpass lo que la asamblea votó, cómo se entra y qué módulos se prenden, uno a la vez, cada uno con su interruptor. Cada regla que la asamblea vota queda guardada con su fecha, y la siguiente asamblea la puede cambiar sin cambiar de sistema. El Consejo ve la bitácora de su entrada; dirigir y evaluar a los guardias sigue siendo de su empresa.

Para quien administra varias privadas, la página para administradoras lo describe así: una misma cuenta entra a cada privada que lleva, cada una con sus casas, su lista y su bitácora, y ninguna ve las de otra. Las multas existen sólo si el reglamento las tiene, las decide una persona del Consejo y nunca la app. El dinero de las cuotas no pasa por Luzpass: cada privada cobra en su propia cuenta. Y toda regla deja huella escrita, para que el vecino sepa quién decidió qué.

Luzpass se está construyendo en Puebla y ninguna privada lo usa todavía. Qué es el Consejo y qué es la asamblea, en el glosario.

Preguntas frecuentes

¿Quiénes son los integrantes de una mesa directiva?

Los vecinos que la asamblea nombra cada año. La ley sólo señala al secretario, que lleva el libro de actas. Los demás cargos y cuántos son dependen de tu reglamento interior.

¿Cuáles son las obligaciones de una mesa directiva de colonos?

Verificar que el administrador cumpla los acuerdos, decidir qué hacer si no cumple, revisar sus estados de cuenta, informar a la asamblea, ayudar a que se respeten las áreas comunes y el pago de las cuotas, y llevar el libro de actas a la vista de los condóminos.

¿Qué hace un administrador de fraccionamiento o de condominio?

Cuida y mantiene lo común, ejecuta los acuerdos de la asamblea, cobra con recibo, entrega el estado de cuenta cada dos meses, convoca asambleas, guarda los libros y publica convocatorias y acuerdos en un lugar visible. Si tu privada no es condominio, sus funciones las dice tu escritura o tu reglamento.

¿Cómo se forma una mesa directiva?

La asamblea la nombra cada año. Quién puede formar parte de ella y con qué cargos lo pone cada reglamento interior.

¿Puede el Consejo mandar a los guardias?

No. Los guardias trabajan para la empresa de seguridad, y sólo ella los dirige y los evalúa. El Consejo le pide a la empresa lo que la asamblea decidió y le hace llegar las quejas.